Η νέα νομοθετική ρύθμιση για τη δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, όπως παρουσιάστηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), αποσκοπεί στην αντιμετώπιση πολεοδομικών προβλημάτων που προέκυψαν από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και στην παροχή ασφάλειας δικαίου στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ακολουθεί ο κατάλογος με τις 8 ερωτήσεις και απαντήσεις, βασισμένος στις διαθέσιμες πληροφορίες, μαζί με τη λύση, τις προβλέψεις και τις εξαιρέσεις:
- Ποιο πρόβλημα έχει προκύψει με τους οικισμούς;
Το ΣτΕ, με αποφάσεις του 2017, 2019 και 2022, ακύρωσε τα όρια οικισμών σε περιοχές όπως το Λασίθι, το Πήλιο και την Πάρο, που είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομαρχών, κρίνοντας τους Νομάρχες αναρμόδιους και τα κριτήρια οριοθέτησης ανεπαρκή. Αυτό οδήγησε σε οικοδομική αδράνεια στους συγκεκριμένους οικισμούς, καθώς δεν εκδόθηκε καμία οικοδομική άδεια για χρόνια, ενώ έθεσε σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση περίπου 12.000 οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων που δεν είναι θεσμοθετημένοι με Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ). - Τι προέβλεπε το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) του ΥΠΕΝ;
Το ΠΔ 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025) καθόρισε κριτήρια και μεθοδολογία για την οριοθέτηση οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων. Ενοποίησε την αποσπασματική νομοθεσία για οικισμούς προ του 1923 και κάτω των 2.000 κατοίκων, αποκαθιστώντας την αξία των ιδιοκτησιών και την ασφάλεια δικαίου μέσω συνεκτικών πολεοδομικών σχεδίων ή αυτοτελών μελετών οριοθέτησης. - Ποιο ζήτημα ανέκυψε με τη Ζώνη Γ;
Το ΣτΕ απέρριψε τη Ζώνη Γ (εξωτερικά όρια οικισμών), που αφορούσε αποκλειστικά αδόμητα ακίνητα σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, όταν οι νομαρχιακές αποφάσεις οριοθέτησης δεν πληρούσαν επιστημονικά κριτήρια. Αυτό περιόρισε τη δυνατότητα δόμησης σε αυτές τις περιοχές, δημιουργώντας ανασφάλεια για τους ιδιοκτήτες. - Ποια είναι η λύση που προκρίνει το ΥΠΕΝ;
Η νέα ρύθμιση, που κατατέθηκε στη Βουλή στις 01/07/2025, εισάγει δύο πολεοδομικά εργαλεία:- Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού: Αφορά οικισμούς έως 700 κατοίκους (93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων), διατηρώντας τα υφιστάμενα όρια και επιτρέποντας τη δόμηση εντός αυτών.
- Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων: Αφορά οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους, με ευνοϊκότερες προβλέψεις σε σχέση με την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η ρύθμιση διατηρεί τα υφιστάμενα όρια σε πάνω από 9 στους 10 μικρούς οικισμούς, προστατεύοντας τα περιουσιακά δικαιώματα και τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας.
- Ποιες είναι οι προβλέψεις για τη δόμηση;
- Στους οικισμούς έως 700 κατοίκους, η δόμηση επιτρέπεται εντός των υφιστάμενων ορίων, εξασφαλίζοντας πολεοδομική ασφάλεια.
- Στους οικισμούς 701-2.000 κατοίκων, η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων επιτρέπει δόμηση με ευνοϊκότερους όρους σε σχέση με την εκτός σχεδίου περιοχή, όπως μικρότερες αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου ή μεγαλύτερη επιτρεπόμενη επιφάνεια κτιρίων.
- Για αδόμητα ακίνητα εκτός των ορίων (π.χ. Ζώνη Γ), η δόμηση περιορίζεται, εκτός αν ενταχθούν σε νέα πολεοδομικά σχέδια.
- Υπάρχουν εξαιρέσεις στη ρύθμιση;
Εξαιρέσεις ισχύουν για:- Γήπεδα που πληρούν ειδικά κριτήρια (π.χ. ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. για κατοικίες, ή 8.000 τ.μ. για τουριστικά καταλύματα, με πρόσωπο σε εθνική/επαρχιακή/δημοτική οδό).
- Αγροτικές εκμεταλλεύσεις ή ορειβατικά καταφύγια, όπου δεν απαιτείται πρόσωπο σε δρόμο, αλλά επιτρέπεται πρόσβαση μέσω αγροτικών/δασικών δρόμων ή μονοπατιών.
- Περιοχές με ήδη καθορισμένες χρήσεις γης ή όρους δόμησης από προηγούμενα διατάγματα ή πολεοδομικά σχέδια, όπου δεν εφαρμόζονται πλήρως οι περιορισμοί του ν. 4759/2020.
- Πώς επηρεάζονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων;
Η ρύθμιση αποκαθιστά την αξία των ιδιοκτησιών σε περίπου 10.000 οικισμούς, διατηρώντας τη δυνατότητα δόμησης για το 93% αυτών. Ωστόσο, αδόμητα ακίνητα εκτός των ορίων (π.χ. μετά το 1983) κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν μη οικοδομήσιμα, οδηγώντας σε πιθανή απαξίωση. Η κυβέρνηση προωθεί την ολοκλήρωση πολεοδομικών σχεδίων για να αντιμετωπιστεί αυτό το ζήτημα. - Ποια είναι η επόμενη φάση;
Το ΥΠΕΝ προωθεί την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων για την οριστική οριοθέτηση και πολεοδόμηση των οικισμών. Μέχρι την ολοκλήρωσή τους, η ρύθμιση λειτουργεί ως μεταβατική λύση, ενώ προβλέπεται συνεργασία με το ΣτΕ για την αποφυγή νέων ακυρώσεων.
Συμπέρασμα: Η ρύθμιση επιλύει την οικοδομική αδράνεια, διατηρώντας τα όρια για το 93% των οικισμών και εισάγοντας τα εργαλεία της Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού και της Περιοχής Ελέγχου Χρήσεων. Παράλληλα, περιορίζει τη δόμηση σε αδόμητες εκτάσεις εκτός ορίων, ενώ εξαιρέσεις ισχύουν για ειδικές περιπτώσεις, όπως αγροτικές ή τουριστικές χρήσεις. Η μακροπρόθεσμη λύση περιλαμβάνει την ολοκλήρωση πολεοδομικών σχεδίων για τη διασφάλιση της νομιμότητας και της βιώσιμης ανάπτυξης.
Σημείωση: Για περισσότερες λεπτομέρειες, μπορείτε να ανατρέξετε στις επίσημες ανακοινώσεις του ΥΠΕΝ ή στο ΦΕΚ του ΠΔ 129/2025.